• 发布日期: 2016/6/20 9:03:38

政策调整无法取得贷款而发生的房屋买卖合同纠纷处理

首律师按:随着国家新一轮房产政策的调控紧锣密鼓地开展,因国家政策调整导致购房人无法取得贷款而引发了一起房屋买卖合同纠纷案时有发生。本案是首律师代理的一个真实案例。原告与被告签订了房屋买卖购房合同,双方约定了房款支付时间及方式。但是,由于政策变动,被告无法获得房贷,不能及时支付房款。原告以被告违约为由将被告告上法庭,要求被告承担违约责任。首律师作为被告的律师承办了此案。

案情:

2011410,被告在一家房地产中介公司看中了卖主原告名下的一套私有住房,于是三方签署了《房屋居间买卖协议》,约定买方以按揭贷款方式支付房款,中介公司负责办理贷款等相关事项。同时还约定,如买方不办理贷款,买方应按照一次性付款的方式补齐全部房款。

当天,被告向原告支付了15000元定金,又向中介公司支付了中介费、房屋评估费、贷款代办费等费用10000余元。419日,买卖双方又在区房管局签订了《房产买卖协议》。

然而,在中介公司为被告办理银行贷款的时候,得知国务院于2011417日出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,对房屋贷款政策进行了调整,并对二手房进行了严格调控。由于被告名下已有的三套住房都为贷款,按照通知的相关规定,已无法再次取得银行贷款。

买方无法取得贷款,又无力按照《房屋居间买卖协议》中的约定补齐房款,卖方原告认为,继续履行房屋买卖协议已不可能,于是在买卖双方多次协商未果后,原告将被告和中介公司一同告上法庭,要求解除《房屋居间买卖合同》和《房产买卖协议》,并由被告承担违约责任。

按照合同约定,被告作为违约方应当承担定金、中介费、房屋评估费等多项费用,共计25000余元。但被告认为,自己是按照本人的支付能力有计划地购买房屋,不能履行购房协议并非自己本意,而是因为国家政策的改变。政策调整不但使自己的购房计划受到冲击,还要因此承担违约责任,对此被告十分不满。

为了避免双方矛盾升级,进一步引发被告方被告对国家政策实施的偏见和不满,承办首律师请求法官要考虑双方当事人的实际情况,以化解双方因合同无法履行产生的怨气,缓和双方的对立情绪。法官最终促使原告体谅被告困境,同意在解除房屋买卖合同的基础上,返还定金10000元,以减少被告方的经济损失。

评论:

这起案件执结之后,2011417日,国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,对房屋贷款政策进行了调整,使得一部分买房人由于无法贷款而无力继续履行购房合同。本案中,买方正是由于受政策限制才不能获得房屋贷款,而无法继续履行合同。

本来,按照《合同法》若干问题的解释的相关规定,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除合同。但买卖双方在签订《房屋居间买卖协议》时曾约定:如因买方不办理贷款,买方应按照一次性付款的方式补齐全部房款。因此,即使买方因政策原因不能贷款,如果不能补齐房款仍属违约。违约了,自然就需承担相应的损失。但本案中,买方实际支付了双方的居间服务费、贷款服务费、评估费,并向卖方支付了定金,足以表明买方购买房屋的诚意。只是因为受国家政策限制才不能获得房屋贷款,而无法继续履行合同。在查明案件事实的前提下,考虑双方当事人的实际情况,以调解方式结案,双方共担损失应当是最佳的办案效果。

案件虽然以调解方式审结,但买方仍然支付了双方的中介费、评估费等,房子不但没有买成,还造成了较大的经济损失。本案中买房人的主要损失是中介服务费用的支出,虽然中介为双方提供了服务,居间合同已履行,但因政策性原因导致买卖合同无法履行的,中介方仍不退还中介服务费。因此,建议买房人在签订合同时要详细审查中介方提供的格式合同,对中介的免责条款要及时进行调整,以保护自己的合法权益,减少不必要的损失。