• 发布日期: 2016/6/20 8:50:33

该房屋买卖合同是否应继续履行?

被告谢某系上海市松江区某房屋的权利人。该房屋尚有抵押登记未予注销。

20091112,原告赵某向被告谢某支付购房定金10,000元。

20091113,原告赵某与被告谢某签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号:880686),约定被告(甲方)将上述房屋以97万元价格出售给原告赵某、赵某某(乙方)。该合同第四条约定:甲、乙双方同意,甲方于2010131前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的当日对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。第六条约定:甲、乙双方确认,在2010131之前,甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理过户手续。……”合同附件三付款协议约定:乙方另支付甲方装潢费用人民币110,000元于进交易中心当日支付本合同签订后,乙方于20091112前支付全部房价款的2.061856%计人民币20,000元(大写):贰万元整,作为定金。待支付尾款时抵作房价款。乙方于20091113前支付人民币200,000元(大写)贰拾万元整。乙方于20091118前支付人民币100,000元。乙方于2010131前支付人民币650,000元(大写):陆拾伍万元整。合同对其他事项进行了约定。当日,原告赵某向被告支付房款190,000元。

20091118,原告赵某(乙方)、被告谢某(甲方)达成补充协议约定:赵某所购买松江区某房屋,因房屋谢某资金急需故经乙方同意于20091118付房主谢某叁拾万元正,加上以前付的两笔总共乙方付甲方伍拾万元正,甲方必须在20091130之前把该房屋的两笔贷款还清,同时办理乙方贷款手续。当日,原告赵某支付被告房款300,000元。

20091231,被告谢某按照房价970,000元的标准缴纳了交易所应支付的税款18,289.36元。

2010121,原告赵某与被告谢某就上述房屋买卖再次签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号:880686)。该合同第四条约定:甲、乙双方同意,甲方(谢某)于2010331前腾出该房屋并通知乙方(赵某、赵某某)进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的当日对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。第六条约定:甲、乙双方确认,在2010331之前,甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理过户手续。……”合同附件三付款协议约定:乙方另支付甲方装潢费用人民费110,000,于进交易中心当日支付本合同签订后,乙方于20091112前支付全部房价款的2.061856%计人民币20,000元(大写):贰万元整,作为定金。待支付尾款时抵作房价款。乙方于20091113前支付人民币200,000元(大写)贰拾万元整。乙方于20091118前支付人民币100,000元。乙方于2010430前支付人民币650,000元(大写):陆拾伍万元整。该合同亦作了约定。同时,被告向原告赵某出具书面承诺,表示保证在2010310前将贷款撤消,便于赵某房屋贷款,并同意201021原告赵某搬进该房屋。当日,被告还向原告出具收条一份,言明:今收到赵某第三次付款,现金叁拾万元整,此数为买思贤路2399607201室的房款。

201021,被告谢某将房屋交付原告赵某、赵某某。

因被告拒不办理房屋过户手续,原告将被告诉至法院。

原告赵某、赵某某诉称:20091113日,原、被告经中介公司居间介绍签订房屋买卖合同一份,约定原告购买被告位于本市松江区某房屋,房屋总价为970,000元,被告于2010131之前腾出上述房屋并通知原告进行验收交接,并将系争房屋钥匙交付原告,同日双方办理产权转让过户手续。合同另对付款方式及违约责任等均作了约定。2010121,经过原、被告双方协商,对之前的房屋买卖合同进行了修改,明确2010331之前双方向房地产交易中心申请办理转让过户手续,并对房款支付方式一并进行了修改。合同签订后,原告按约将房款800,000元支付给了被告,但被告除了将房屋钥匙交付原告外,未按约办理系争房屋的过户手续。被告至今尚未清偿系争房屋的贷款,亦不可能在331前办理过户手续。现起诉要求原、被告继续履行2010121签订的《上海市房地产买卖合同》,被告将松江区某房屋抵押登记予以注销,并协助办理过户手续。

被告谢某辩称:房屋总价1,080,000元,其中包括装修款110,000元。2010121,原告找到被告,称其20091118300,000元的收据丢失,希望被告为其出具收条一份,因被告未经深虑,即为其出具了300,000元收条,但被告未收到该300,000元。之后,原告以其已经支付房款800,000元为由要求被告清偿贷款、办理房屋产权变更手续。因被告总计只收到500,000元房款,且已经向房地产交易部门支付了交易税、费,因此怕还清贷款后,原告直接办理产权交易手续,故拒绝还清贷款。被告认为,原告采用欺诈手段向被告骗取收条,其行为是为了在本次合同履行过程中恶意侵占被告300,000元房款,已经违背了合同法诚实信用原则,在被告处已经丧失了诚信,并且原告已经超过了最后付款期限构成了违约。合同未能继续履行的责任在于原告,故不同意原告诉请。同时,反诉原告谢某反诉请求:1、解除反诉原、被告之间2010121《上海市房地产买卖合同》;2、反诉被告支付反诉原告违约金174,000[1,080,000元-500,000元)×30];3、反诉被告支付反诉原告已向房地产交易部门支付的交易费及税金共计18,289.36元。

审理结果:

法院经审理认为:2010121日《上海市房地产买卖合同》是对20091113《上海市房地产买卖合同》的变更。2010121《上海市房地产买卖合同》中约定了房价为97万元、装潢价为11万元,故原、被告真实的交易价格应为108万元。该合同中有关房屋价款的约定,显然是为了逃避国家税收,已侵害到了国家利益,故该合同中房屋价格条款应为无效条款。关于该合同的其他条款内容,均系双方当事人真实意思表示,合法、有效,原、被告均应恪守履行。

本案争议的焦点是:1、原告对于2010121被告出具的收条中的房款30万元是否已经支付;2、关于《上海市房地产买卖合同》是否应当继续履行。

关于争议焦点一:原告对于2010121被告出具的收条中的房款30万元是否已经支付。

法院认为,原告第一次付款为20091112付定金1万元,第二次付款为2009111319万元,第三次付款为2009111830万元,根据被告向原告出具的收条所载今收到赵某第三次付款,现金叁拾万元整,此数为买思贤路2399607201室的房款的内容以及原告在陈述该笔房款来源时含糊不清的情况,法院确认该收条中的30万元即为20091118这笔款项,故原告2010121并未支付30万元。

关于争议焦点二:2010121《上海市房地产买卖合同》是否应当继续履行。

法院认为,首先,被告并未举证证明在2010121被告出具30万元收条日以后至2010310即约定的被告贷款撤销之日这一期间内,原告曾向被告表达其总计收到房款应为80万元的意思表示。故法院无法认定原告在此期间有违反诚信原则的行为。其次,从两次签订合同、被告出具撤销房屋贷款的承诺书以及被告至今未将房屋贷款予以清偿的事实看,双方之所以产生矛盾可能是被告先未履行将房屋贷款予以清偿的义务,当然也确实存在原告欺骗被告在先致使被告不愿继续履行合同的可能。再次,无法认定原告存在逾期付款的违约行为。原、被告约定被告应于2010310前将贷款撤消,便于原告办理房屋贷款,而双方还约定房屋过户应在2010331,部分房款65万元应在2010430前支付,据此法院认定,双方还约定原告贷款部分应在2010430前支付被告。同时,双方还约定装潢款11万元应在交易过户之日支付。据此,法院认为,不论合同是因上述哪种原因致使未能继续履行,有一点是明确的,即原告付款的条件是被告将房屋贷款予以清偿,现被告至今未予清偿,原告付款的条件当然也未能成就,故原告不存在逾期付款的违约行为。最后,在本案查明事实的基础上,双方继续履行合同并不存在障碍,也不存在合同目的无法实现的问题。何况本案被告已经将房屋交付原告居住使用,从稳定交易关系的角度讲,继续履行更加妥当。

综上,原、被告应当继续履行2010121日《上海市房地产买卖合同》,被告应将房屋抵押注销并过户至原告名下,而原告也应将剩余房款支付被告。现合同约定的过户、付款时间已超过,法院予以适当调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定,判决如下:

一、原告(反诉被告)赵某、赵某某与被告(反诉原告)谢某继续履行2010121签订的《上海市房地产买卖合同》;

二、被告(反诉原告)谢某于本判决生效之日起十日内将松江区某房屋抵押登记予以注销;

三、被告(反诉原告)谢某于上述房屋抵押登记注销之日起二十日内协助原告(反诉被告)赵某、赵某某办理松江区某房屋产权过户手续,将产权过户至原告(反诉被告)赵某、赵某某名下;

四、原告(反诉被告)赵某、赵某某于上述房屋抵押登记注销之日起二十日内支付被告(反诉原告)谢某剩余房款58万元;

五、驳回被告(反诉原告)谢某的反诉诉讼请求。