• 发布日期: 2016/6/20 9:07:41

未经同住人同意,合同无效

首律师按:在实践中,如果公房出售未经同住人同意,可能导致该公房出售合同无效。

案情:

原告李某甲与被告章某系表兄妹关系。原本市川沙县洋泾乡金浜四队陶家宅39号房屋内有原、被告及原、被告之外祖父沈某照、原告之兄李某乙、被告之母沈某妹五人户籍。19888月,洋泾乡金浜四队陶家宅39号房屋被动迁,原、被告之外祖父沈某照与动迁部门签订动迁协议书,协议书中明确安置人口五人。安置的房屋位于##新村2-23-203即德平路##23203室一房一厅公房。19918月,原、被告一户可办理公房入住手续,动迁部门开具的住房调配单中对新配房人员一栏中,可填写一名租赁户名,三名家庭主要成员。原告未被告列为新配房人员一栏内,但配房人口仍确定为5人。房屋入住后,原、被告等五人户籍均迁入系争房屋内。因住房面积小,原告一直居住于单位宿舍。19953月沈某照去世。20008月,被告要求购买公房产权,在购房时物业部门核定该户人数为四人,即原、被告及原告之兄李某乙、被告之母沈星妹。200089日,被告之父(2003年去世)请人填写一份职工家庭购买公有住房协议书,协议书约定的内容为,系争房屋承租人或受配人姓名为沈某照,经与本户同住成年人协商一致,同意购买上述房屋。上述房屋的房地产权利人确定为章某。协议中所有同住成年人的签名均是被告之父请他人代签。在同住人盖章一栏中,均有各同住人私章,其中原、被告及原告之兄三人印章相似。20009月被告章某与被告上海浦东新区##物业发展公司签订上海市公有住房出售合同,将系争房屋的产权购于被告名下。20019月,被告章某取得上海市房地产权证,房屋权利人登记为被告章某一人。2008年初原告生育儿子要求其子户籍报入系争房屋内,遭被告章某拒绝,并得知章某已购买公房产,原告多次与被告交涉,被告章某均予拒绝。原告认为,两被告违反上海市有关公有住房出售政策,严重侵犯原告合法权益。遂向人民法院提起诉讼,要求确认两被告于2000919日签订的位于浦东新区德平路##23203室公有住房出售合同无效。

法院经审理认为,系争浦东新区德平路##23203室房屋系原、被告等人原居住的房屋动迁安置取得,住房调配单上虽未将原告的名字列在新配房人员一栏内,但根据动迁时,被动迁房屋内的户籍人口、动迁协议书中确定的安置人数及住房调配单的实际填写空格数,应当确定原告为德平路##23203室房屋的安置人员。房屋分配后,原告未居住的原因,也只是房屋面积小居住困难的因素。因此,认定原告为德平路2423203室房屋同住人。原、被告系浦东新区####23203室的公房的受配人,均具备购买该房产权的资格。现被告未经原告同意,委托他人冒用原告签名,购买了系争房屋的产权,其行为违反了公有住房出售的相关规定,损害了原告的权益,原告诉请本院应予支持。对于被告称,职工家庭购买公有住房协议书,原告没有签字,但盖有原告私章,应当认定原告知道而且同意被告购房的事实。法院认为,职工家庭购房协议书上原告盖章,原告否认自己有私章,现被告未能举证证明,该印章原告曾经使用过,在被告购房时是原告交于被告之父的事实。从印章的字体、大小辩别,原、被告的印章上字体相似,不排除被告之父在办理购房手续时为原、被告一起刻章的事实,故对被告的辩解本院不予采信。至于被告所抗辩的本案已过诉讼时效期间一节,虽然从原告被侵权开始计算,至今已逾八年。但根据法律规定,诉讼时效期间应从被侵权人知道或应当知道权利被侵害时起计算,现原告称于2008年才知道被侵权,被告对此有异议,作为侵权人,被告对此应承担举证责任,然被告未能提供证据,故对其主张,法院不予采信。据此,根据《中国人民共和国民法通则》第五条、第六条之规定,判决被告章某为购买浦东新区德平路####203室公有住房与被告上海浦东新区##物业发展公司签订的《上海市公有住房出售合同》无效。

评论:

根据出售公有住房的规定,购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。家庭人员在购房时应协商一致,并在职工家庭购买公有住房协议书上签名盖章。本案,被告在未经同住人的同意的情况下出售系争公房,是不符合上海市有关规定的,因而所签合同也是无效的。